NewsPolitics

Политическая ситуация в мире_Аналитика_Инвестиции

Как правильно пользоваться кредитом

Author: Комментариев нет

Добрый день. Поговорим сегодня о том, как правильно пользоваться кредитом.

Грамотное использование кредита – залог вашего финансового успеха. Этому не учат ни в школах, ни в университетах, ни тем более в банках. А грамотно пользоваться кредитом все-таки нужно уметь. Это сэкономит вам кучу нервов, времени, средств, да еще и прибыль может принести. Не забывайте после каждого погашенного займа поощрять себя.

Покупать ли акции в кредит. Инвесторы и трейдеры при построении своей личной системы работы на фондовом рынке часто решают вопрос — использовать заёмные средства брокерской компании-посредника или нет. Вечная тема. В большинстве случаев все-таки нет. И надежды на рост акций не оправдываются. Однако я нашел одно исключение, когда можно купить акции в кредит:

1) акция фундаментально сильно недооценена;
2) акция покупается надолго (несколько лет);
2) акция малоликвидна (3-й эшелон);
3) в стакане маячит оффер приличного объема по низкой цене;
4) через определенное время вы получите доход, равный сумме кредита и им закроете кредит;
5) вы ожидаете сильный рост акции в ближайшее время при реализации какой-то идеи.

Нужно соблюсти все условия. Конечно, вы потеряете на плате за кредит и сборах за 2 недели около 1%, однако выиграете на спреде — от 3% до нескольких десятков %. Это работает в большинстве случаев, однако везде нужно включать голову и думать. Какое основное правило безопасности, если вы берете кредит, как купить квартиру бесплатно, как дождаться роста акций, и будут ли застройщики применять эскроу-счета — обо всем этом поговорим далее.


Основное правило безопасности при получении кредита


Как правильно пользоваться кредитом

У вас должны быть деньги или ликвидные активы, чтобы отдать кредит в течение 1 месяца. Вы спросите, зачем же тогда брать кредит, если у меня есть требуемая сумма денег. Дело в том, что она не лежит без дела, а вложена в доходные активы: акции, недвижимость. И если ставка доходности по активам превышает % по кредиту, то брать кредит для покупки активов выгоднее, чем инвестировать свои деньги.

В первую очередь основное правило касается ситуаций с потребительскими кредитами и ипотекой на свое жилье. Если у вас нет никаких активов, чтобы при неблагоприятной ситуации погасить эти кредиты, вы находитесь в подвешенном состоянии, и играете с судьбой.

Во вторую очередь оно касается покупки в кредит доходной недвижимости. Здесь правило более мягкое. Если вы покупаете объект доходной недвижимости на вторичном рынке, то указанное правило соблюдается само по себе: если бизнес не пойдет, вы просто продадите объект и рассчитаетесь с долгом.

При покупке жилья в ипотеку тоже гипотетически можно продать квартиру и отдать долг. Однако, продать квартиру с залогом не просто. А самое главное психологическое ощущение другое. Одно дело: начал бизнес, не получилось, закрыл и живешь дальше. А другое — съезжать с собственного жилья, к которому привык.

Если вы покупаете доходную недвижимость на первичном рынке, в строящемся доме, то указанное правило нужно жестко соблюдать по понятным всем причинам. Что же делать тем, у кого нет других вариантов кроме ипотеки. Вариант один — отложить покупку квартиры, снимать жилье. А в это время инвестировать деньги и стараться больше зарабатывать, искать дополнительные источники дохода. А если вы уже в ипотеке, то стараться быстрее ее погасить.


Как купить квартиру бесплатно, за счет активов


Как правильно пользоваться кредитом

Интересный пример. Предположим, есть некий москвич со средней зарплатой, из которой он не может себе позволить какие-то серьезные ипотечные платежи, поскольку нужно кормить семью. Сейчас он снимает квартиру. Перспектив большого повышения зарплаты не видится, никаких активов и бизнеса у него нет. Но в одно время ему повезло, и он получил 7 млн. руб. по наследству. Стоит ли ему покупать квартиру или еще подождать.

Понятно, что с указанной суммой ничего приличного в Москве уже не купишь: это будет только старый советсткий фонд, едва ли хватит на 2-комнатную квартиру на окраине, около МКАД, в 40-летней панели. Но поскольку квартира покупается не на 5 лет, а лет на 30-40, то покупать в старом доме нет смысла, поскольку через 30 лет этой панели будет уже 70, и она начнет трескаться не только по швам, но и вдоль арматуры, а бетон в перекрытиях — выкрашиваться от старости. Будет не очень приятно оказаться в старости в разрушающемся доме, когда нет ни сил ни средств переехать. Лучше покупать сразу хорошее и новое.

Для того, чтобы купить двухкомнатную квартиру в новом доме нужно доплатить, предположим 4-5 млн. руб., вместе с последующим ремонтом. Можно конечно, взять на остаток кредиты (ипотечный на квартиру, потребительский на ремонт), но что тогда этот человек получит: кабалу, без шанса из нее вылезти пораньше, ведь зарплату то не повышают.

Есть более умный путь. На 7 млн. руб. человек покупает доходные активы (акции и недвижимость), допустим с доходностью 15% чистыми. Это возможно, если поискать. Его годовой доход составит 1 млн. руб., или 87,5 тыс. руб. в месяц. Человеку нужно накопить первоначальный взнос на недвижимость в течение 2-х лет. Накапливать он будет на банковском вкладе под 7%. В итоге он получит 2,16 млн. руб.

Далее, он уже может купить квартиру в кредит в новом доме стоимостью 12 млн. руб. под ставку 10% годовых на 30 лет. Ежемесячный ипотечный платеж составит 86 353 руб., что меньше, чем ежемесячный доход от активов. И никаких кредитов. Вашу квартиру оплачивают ваши активы. А можно купить квартиру даже дороже — за 15 млн. руб. Ведь снимать жилье больше не нужно, значит ок. 30 000 руб. в месяц освободятся. Ипотечный платеж составит 112 680 руб. в месяц (из них 87 500 руб. оплачивают доходные активы, и 25000 руб. сам человек).

В чем преимущества оплаты ипотеки за счет активов, по сравнению с покупкой квартиры на свои или обычной ипотекой:

1. Можно позволить себе квартиру гораздо дороже, больше, новее и комфортнее. В нашем примере вместо квартиры за 7 млн. за свои человек сможет купить квартиру за 15 млн. руб.

2. Доход от активов растет каждый год (дивиденды от акций и арендный доход от недвижимости), а ипотечный платеж — не растет. Это самое главное. Через некоторое время доход от активов начнет превышать ваш ипотечный платеж и вы начнете даже зарабатывать, а квартира вам достанется по сути бесплатно.

В примере, где человек купил квартиру за максимальную цену 15 млн. руб. и вынужден был вкладывать свои 25 000 руб. ежемесячно, освободившиеся от аренды, через несколько лет ему уже не надо будет ничего вкладывать своего. Доход от активов начнет покрывать ипотечный платеж полностью. Только важно брать кредит на максимальный срок — 30 лет, чтобы ипотечный платеж был ниже. Вот в чем фишка: можно и активы получить, и квартиру за их счет купить.


Как дождаться роста акций когда вокруг пессимисты


Как правильно пользоваться кредитом

Бывает, что бизнес компании улучшается, а акции не растут годами, как происходит сейчас с Газпромом. Или бывает, что показатели бизнеса не растут, или даже снижаются. И все вокруг настроены пессимистично, и советуют продать акции. Как при этом не продать акции раньше времени, а дождаться реализации идеи.

В первом случае дождаться проще. Если вы видите из отчетов, что выручка предприятия растет, строятся новые проекты, компания расширяет бизнес органически (то есть по профилю, а не за чет покупки непрофильных активов), значит все с ней нормально. Просто в краткосрочной перспективе рынок не отражает фундаментальную стоимость бизнеса. Ждите спокойно.

Как говорил У. Баффет «На фондовом рынке деньги переходят от активных к терпеливым.»

Во втором случае сложнее: нужно выяснить, почему падают показатели бизнеса: выручка, прибыль. Если это временное вынужденное снижение показателей, например, завод был остановлен из-за планового ремонта, или для запуска нового производства, но у компании есть кратный потенциал для роста, то нужно тоже ждать, несмотря на мнение толпы. Она всегда ошибается. Попробуйте оценить действия менеджмента, если вы признаете их правильными в данной ситуации, то ждите в акциях реализации идеи.

Если кратного потенциала роста бизнеса компании и ее акций на бирже нет, то снижение финансовых показателей это тревожный знак, несмотря на любые действия менеджмента, и может быть пора продавать акцию. Потенциал роста оправдывает риск. А если его нет, то дополнительный риск не оправдан. Не обязательно, чтобы акции росли каждый год, такого не бывает на фондовом рынке, это не вклад в банке. Пусть лучше не растут несколько лет, а потом вырастут в 3-5 раз, средняя годовая доходность получится очень высокая, можно и подождать.


Будут ли застройщики применять эскроу-счета


Недавно смотрел видео о недвижимости с Сергеем Смирновым (для тех, кто не знает, это известный эксперт по недвижимости, риэлтор). У него сложилось мнение, что застройщики не будут применять эскроу-счета. Те, кто выживет, будут продавать готовые квартиры, а строить на банковские кредиты (проектное финансирование). Уже сейчас дисконт между котлованом и готовым жильем некоторых проектах сократился до 15%.

Учитывая, что при схеме эскроу-счетов застройщик должен будет платить 7-8% годовых банку (14-20% за срок строительства дома), то ему нет смысла давать покупателям скидку при покупке на котловане. А без скидки покупатели деньги в банке морозить в течение 2-х лет не будут, поскольку банк при схеме строительства через эскроу-счета % на эти деньги выплачивать не будет.

Еще одна интересная мысль: что новостройки в цене вырастут не из-за эскроу-счетов, а потому что старый фонд ужасно устарел. Кстати говоря, по его мнению старая вторичка в Москве достигла дна в 2015 и расти не будет. Также беспокоит его процесс геттоизации новостроек эконом-класса, в которых 10% жильцов перестают платить за коммуналку, это все выливается в невывоз мусора, неубранные подъезды, отсутствие ремонта и т.д.

Предыдущая статья

Московская биржа ММВБ

Следующая статья

Санкт-Петербургская фондовая биржа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *