NewsPolitics

Политическая ситуация в мире_Аналитика_Инвестиции

Ипотека или аренда что выгоднее

Author: Комментариев нет

Добрый день. Поговорим сегодня об ипотеке и аренде жилья. Рассмотрим основные достоинства и недостатки обоих вариантов. 

При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов.

Каждая семья решает жилищный вопрос по-своему.  Если квартиры не подарили родители, если нет наследства, а заработки не превышают средних, сделать весомые накопления для покупки жилья за короткий срок невозможно. Остается два варианта: снимать квартиру или оформить ипотеку. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, и требуется провести тщательный анализ, чтобы понять, что выгоднее: ипотека или аренда жилья.

Когда квадратные метры постоянно растут в цене, преимущества ипотеки кажутся очевидными, ведь удорожание недвижимости перекрывает часть процентной переплаты. Сложнее разобраться, когда цены на рынке недвижимости падают, действительно ли ипотека – оптимальный вариант?

Перед оформлением ипотеки многие начинают подсчитывать, какова процентная переплата и сколько средств было бы потрачено на аренду, если приобретать жилье за накопленные собственные деньги. Но есть и не менее важные параметры, которые также должны быть учтены при выборе. Помимо цифр в сравнительных расчетах, каждая семья определяет: насколько срочно нужна собственность; имеется ли возможность откладывать; причины покупки.

Большинство людей мечтают о собственной недвижимости как залоге некоторой стабильности в жизни, но иногда в нем нет необходимости, если человек постоянно меняет места проживания, в силу особенностей своей работы или по личным мотивам. Когда семья имеет стабильную работу и не планирует переезды, каждый новый арендный платеж заставляет задуматься, не выгоднее ли купить квартиру в ипотеку и выплачивать долг банку за собственность.  Следует определить преимущества каждого из вариантов.


Плюсы и минусы ипотеки


Ипотека или аренда что выгоднее

Плюсы:

  1. Рано или поздно недвижимость становится собственностью заемщика. В какую сумму жилье обойдется в итоге – это уже второй вопрос
  2. С точки зрения правовой защиты ипотека надежней аренды. Как-никак Вы живете в своей квартире и являетесь ее владельцем
  3. В самой сложной ситуации ипотечную квартиру можно продать, закрыть остаток задолженности и остаться без жилья, зато без долгов и с приличной суммой на руках. Еще один вариант выхода из положения: ипотечную квартиру на время сдают и переезжают к друзьям или родственникам
  4. Если в период погашения кредита Вы лишаетесь работы, возможна реструктуризация задолженности. В случае форс-мажора часть кредита покроет страховка (которую многие почему то считают навязанной услугой). А вот договориться с арендатором о снижении ежемесячного платежа на полгода вперед вряд ли удастся
  5. Сегодня по ипотеке можно получить налоговый вычет от государства

Минусы:

  1. Первоначальный взнос по ипотеке в несколько раз больше гарантийного депозита по аренде
  2. Ипотечные платежи почти всегда выше размера арендной платы. Ведь величину аренды устанавливает рынок. А ипотечный платеж зависит от стоимости жилья и кредитной ставки банка
  3. Средняя переплата по ипотеке составляет около 200% за 10 лет и 300% — за 15-20. Купили квартиру за 7 млн. рублей – за 15-20 лет отдали за нее банку около 20 млн. рублей
  4. Текущие расходы на ипотечную квартиру гораздо выше, чем на съемную. В собственном жилье придется делать ремонт, покупать мебель и бытовую технику
  5. Если ипотека оформляется на недострой, то до завершения строительства нагрузка на семейный бюджет будет двойной: придется платить и за аренду, и за ипотеку

Плюсы и минусы аренды


Плюсы и минусы аренды

Плюсы:

  1. Съемная квартира более «ликвидна». Можно в любой момент сменить место проживания поближе к работе или подальше от шумных соседей
  2. «Лишние» деньги можно копить и инвестировать, по чуть-чуть формируя источники дополнительного дохода. В случае с ипотекой свободных денег, как правило, не остается. Все до копейки уходит на досрочное погашение кредита
  3. Ежемесячные платежи по аренде, как правило, ниже минимального платежа по ипотеке
  4. Для аренды жилья не нужен большой первоначальный капитал (достаточно иметь на руках сумму за два-три месяца аренды)

Минусы:

  1. Собственники квартиры время от времени пересматривают размер арендной платы. И почти всегда – не в пользу арендатора. А вот сумма ипотечных платежей зафиксирована кредитным договором до конца его действия
  2. В случае потери работы со съемной квартиры, увы, придется съезжать. Ведь сменить жильца арендодателю гораздо проще, чем банку – найти нового заемщика взамен неплатежеспособного
  3. Со временем ощущение «подвешенного состояния» раздражает все сильней. Студенты легко переносят смену места жительства. Но чем старше мы становимся, тем выше потребность в стабильности и предсказуемости. А когда в семье рождаются дети, появляется дополнительная привязка к детскому саду и школе

Сравнение ипотеки и аренды квартиры


Сравнение ипотеки и аренды квартиры

Предположим, Вы живете в крупном российском городе. К концу нынешнего года смогли накопить 1 млн. рублей. Осталось решить: потратить эти деньги на первоначальный взнос по ипотеке или продолжать снимать жилье?

Вариант №1. Ипотечный кредит

Цена однокомнатной квартиры в черте города на стадии котлована составляет 3 млн. рублей. Еще в миллион обойдется ремонт, покупка мебели и бытовой техники. С учетом первоначального взноса мы берем в банке кредит на 3 000 000 рублей.

Процентная ставка составит 14% годовых. Плюс еще примерно 0,2% в месяц закладываем на обязательное страхование (без него жилищный кредит банки не выдают). Мы планируем полностью закрыть ипотеку за 10 лет.

При аннуитетной схеме выплат ежемесячный платеж составит примерно 52,5 тыс. рублей (для расчетов я использовал стандартный ипотечный калькулятор).

Итоговая переплата по процентам с учетом страховки выльется в 3,3 млн. рублей. Другими словами, через 10 лет первоначальная стоимость квартиры вырастет для заемщика больше, чем в два раза.

Вариант №2. Аренда жилья

Миллион рублей первоначального взноса мы размещаем на банковском вкладе под 8% годовых. За год получаем в виде процентов 80 тыс. рублей.

Ежемесячный арендный платеж составляет 25 тыс. рублей или 300 тыс. рублей за год. Если предположить, что арендная плата за 10 лет вырастет на 10%, то за весь срок аренды расходы на съемное жилье составят около 3,3 млн. рублей.


Ипотека или аренда вывод


Ипотека или аренда вывод

Что выбрать? И в том, и в другом варианте около 3,3 млн. рублей уйдет в чужой карман: банку в виде процентов или арендодателю в виде арендной платы. Разница в том, что останется в «сухом остатке» у заемщика или арендатора через десять лет.

В случае с ипотечным кредитом Вы наконец-то станете полноправным владельцем однокомнатной квартиры. В случае с арендной платой останетесь с суммой в 2,2 млн. рублей на банковском счете (8% годовых, без пополнений и с капитализацией процентов).

Получается, что ипотека все-таки выгоднее. Квартира стоимостью 3 млн. рублей (а за 10 лет цена наверняка еще и немного подрастет) – это все-таки солидней, чем 2,2 млн. российских рублей на счету. Правильно?

А вот и нет. В расчетах я упустил один очень важный момент — разницу между ипотечным платежом и стоимостью аренды квартиры, которая составляет 27.5 тыс. в месяц, 330 000 в год или 3 миллиона 300 тысяч за 10 лет. Конечно при условии, что вы будете откладывать разницу, а не просто спустите ее на «повседневные нужды».

Причем это без инвестирования этих средств! Теперь предположим, что остатком в 330 тысяч в год вы будете дополнять свой депозит под 8%. Тогда дополнительно вы скопите 5 873 028 рублей, а в сумме 8,073 млн. Так что в итоге выгоднее?


Долги плохие и хорошие


Долги плохие и хорошие

Долги принято делить на плохие и хорошие. Чаще всего плохими долгами называют потребительские кредиты, так как они самые дорогие и чаще всего берутся на «хотелки», а не на то, что действительно нужно. Такие кредиты иллюзия того, что мы можем себе позволить, хотя на самом деле не можем. Плохие долги делают вас беднее.

Беря кредит, вы оплачиваете возможность пользоваться приобретенной вещью сейчас своими деньгами. Подумайте, если вы способны каждый месяц отдавать 1500 рублей по кредиту за телефон, значит, что вы сможете откладывать эту же сумму и без кредита и накопить на телефон сами ! Только теперь вам не нужно будет платить проценты, а значит телефон обойдется дешевле!

Хорошими долгами считаются ипотека, кредиты на образование и бизнес, так как тратятся на что-то нужное. Взяв ипотеку, через несколько лет можно получить собственную квартиру, а не постоянно отдавать деньги за аренду посторонним людям. Образование поможет в карьере, а значит и в увеличении заработка. Грамотно использованный кредит в бизнесе приведет к росту бизнеса, а значит и доходов.

Но так ли все это? Всегда ли купленное образование приносит эффект? Всегда ли вложенные деньги в бизнес приносят прибыль? Образование может быть выбрано неудачно, а деньги вложены бес толку. А своевременно приобретенный автомобиль или автомат по продаже напитков смогут не только «отбить» расходы по кредиту, но и принести прибыль.

Значит долги делятся на хорошие, которые дают возможности, и на плохие, которые возможности отбирают. А будет ли этот долг хорошим или плохим, зависит от ситуации. Один и тот же долг может быть плохим в одной ситуации, и хорошим в другой.

Если вы взяли в долг под 15% годовых, а нашли идею на 20%, то вы заработаете 5%. 5% мало? Но ведь вы не вложите ни рубля своих денег!



Самый известный пример хорошего долга — взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, при этом чтобы платежи по аренде превышали выплаты по долгу. На самом деле в реальности много подводных камней, а найти сейчас вариант, где бы плата по аренде превышала платежи по ипотеке затруднительно.

Кредит всегда добавляет риска: риска невыплаты и попадания на штраф, а в случае банкротства долг все равно придется отдавать.

Пример №1: Компания с собственным капиталом 100 000. В год она приносит чистой прибыли 30 000 (30%) Если компания купит еще оборудования на 100 000, то сможет увеличить прибыль в 2 раза. Кредит обойдется в 15 000 в год. Прибыль на собственный капитал составит уже 45 000 (45%) = 60 000 (прибыль) – 15 000 (выплаты по кредиту). Таким образом, компания получит дополнительную прибыль.

Пример №2: Та же компания. Грянул кризис и вместо прибыли, компания получила убыток — 20 000 плюс кредит 15 000. Итого минус 35 000. А это 35% собственных средств (без кредита было бы 20%).

Поэтому на заемные средства надо инвестировать очень осторожно. Критическим уровнем считается, если выплаты по кредитам составляют 30% вашего дохода.

Таким образом, в некоторых случаях использование кредита приносит положительный эффект, в других является недопустимым. Поэтому перед тем, как инвестировать на заемные средства просчитайте не только возможный доход, но и возможный убыток, а так же вероятность получения убытка. Возможно, игра не стоит свеч.


Предыдущая статья

Как накопить на пенсию

Следующая статья

Финансовая подушка безопасности

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *